《蚌埠市住宅物业管理条例》你问我答

　1.《蚌埠市住宅物业管理条例》何时开始施行？

　　答：自2025年7月1日起施行。

　　2.该条例总共有多少个内容？

　　答：《蚌埠市住宅物业管理条例》共有七章、五十二条。

　　3.该条例适用于哪些范围？

　　答:适用于本市行政区域内住宅物业管理。

　　4.住宅物业管理遵循什么原则?

　　答：遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。建立政府组织、部门协同、属地管理、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的物业管理机制。

　　5.物业主管部门有哪些职责?

　　答：市、县（区）人民政府住房和城乡建设部门是物业管理主管部门，职责包括拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；指导、监督和管理物业管理招投标，负责规范招投标程序和标后履约监管；组织实施新建住宅物业现场综合查验；指导、监督物业承接查验活动；监督、管理建筑物及其附属设施的维修资金；依法建立服务企业及其从业人员信用管理制度；加强物业管理专业人才队伍建设；法律、法规规定的其他职责。

　　市人民政府物业管理主管部门应当加强前期物业招投标、物业承接查验、智慧物业管理公共服务平台和物业服务质量考核等事项的统一组织和监督。

　　6.业主在物业管理活动中享有哪些权利？

　　答：提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；选举业主委员会成员，并享有被选举权；依法使用物业共用部位、共用设施设备，监督专项维修资金、业主共有部分经营收益的管理和使用；要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；

　　法律、法规规定的其他权利。

　　7.作为业主在物业管理活动中有哪些义务？

　　答：遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；履行其承担的房屋使用安全责任；按照有关规定交纳专项维修资金；按照物业服务合同约定支付物业费；配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动；配合执行政府依法实施的应急处置措施；法律、法规规定的其他义务。

　　8.如何成立业主大会和选举业主委员会？

　　答：市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当加强指导和协助，引导业主规范有序成立业主大会，选举产生业主委员会。交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年，以及其他具备条件但尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时介入推动。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元，最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

　　建设单位注销的，经业主共同决定，筹备经费可以从公共收益中列支；无公共收益或者公共收益不足的，县（区）人民政府可以给予补助。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或者数据电文征求意见的形式。表决可以采用电子投票的形式。业主委员会成员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。

　　9.业委会如何换届，由谁组织？

　　答：业主委员会每届任期一般不超过五年。任期届满五个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满三个月前，指导成立业主委员会换届工作小组，并在任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届工作小组由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、现业主委员会代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、乡镇人民政府确定。

　　10业主委员会必须公开哪些信息？

　　答：业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公开，并及时更新下列事项：管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；业主大会和业主委员会的决定；业主委员会成员名单；物业服务合同；专项维修资金的筹集、使用情况；业主共有部分的使用和经营收益情况；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位处分情况；业主大会、业主委员会工作经费收支情况；法律、法规规定应当公开的其他事项。其中第五项至第八项应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。

　　11.物业服务企业应该履行哪些职责？

　　答：按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，做好住宅小区内绿化养护、环境卫生、秩序维护等综合服务工作；加强共用设施设备管理，委托符合资质的专业机构对电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备进行维修和养护；做好安全隐患排查和防范工作，制定安全防范应急预案；加强对物业管理区域的巡查，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻，并向有关部门报告，配合执法活动；物业管理区域发生传染病疫情、火灾、燃气安全事故等突发性事件时，应当及时按照有关规定开展应急处置，并向街道办事处、乡镇人民政府和有关部门报告，协助开展应急防控和救助工作；接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　12.物业费是怎么定价的？

　　答：物业服务收费按照有关规定区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　实行政府指导价的，由市人民政府发展改革部门会同物业管理主管部门依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等因素，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，并向社会公布。每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

　　实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主大会或者其授权的业主委员会依法与物业服务企业协商，通过合同约定。

　　13.对欠缴物业费业主如何依法催缴？

　　答:业主违反约定逾期未支付物业费的，物业服务企业、业主委员会可以催告其限期支付；期限届满仍不支付的，物业服务企业可以申请调解，或者申请仲裁、提起诉讼。

　　14.小区内业主有哪些禁止行为，发现禁止行为怎么办？

　　答：在物业管理区域内，不得有下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；违法搭建建筑物、构筑物或者擅自挖掘地下空间；擅自在建筑物外墙新增门窗、破坏外立面；损坏公共绿化及其附属设施或者公共安全防护设施设备；将电动自行车、摩托车、三轮车带入载人电梯；不按照规定停放机动车、非机动车，或者占用公共区域长期停放车辆；违反用电安全要求私拉电线和插座为新能源汽车、电动自行车充电；占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；擅自将住宅、车位（库）、储藏间等改变为经营性用房；违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超过楼面荷载等违反安全规定的物品；制造超过规定标准的噪音、振动，制造影响他人的异味、光污染等；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；违反规定饲养动物，或者饲养动物影响公共环境和居住环境；违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；从建筑物中抛掷物品；法律、法规和管理规约或者临时管理规约禁止的其他行为。发现以上行为可以向物业或街道办举报。

　　15.人防车位能租售吗？收益归谁？

　　答：住宅小区内依法配建的人民防空工程平时作为停车位使用的，应当由投资者使用管理，收益归投资者所有，可以通过租赁、有偿使用、使用权转让等方式处分，但不得出售、附赠。收取的停车费用、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　16.什么是公共收益？

　　答:利用业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。

　　17.公共收益应该如何分配和使用？

　　答：公共收益由业主共同决定，可以用于下列物业管理支出：

　　（一）补充专项维修资金；

　　（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但物业服务合同另有约定的除外；

　　（三）购买房屋安全以及公共设施维修保险；

　　（四）业主委员会的办公经费，业主委员会成员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

　　（五）有关审计费用；

　　（六）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

　　18.谁来管理专项维修资金？专项维修资金的用途是什么？

　　答：市、县人民政府物业管理主管部门应当会同同级财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业应当立即采取防范措施，并由业主大会、业主委员会、相关业主或者街道办事处、乡镇人民政府按照规定申请使用专项维修资金。

　　19.对物业服务企业，有什么监管措施？

　　答： 市、县人民政府物业管理主管部门应当会同有关部门加强对物业服务企业的监督管理，定期进行考核，并向社会公开考核结果。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，加强从业人员培训，开展矛盾纠纷调解，促进物业服务企业提高服务质量和水平；依照国家和省有关规定，制定物业服务规范，配合物业管理主管部门建立健全信用档案。业主可通过“智慧物业平台”在线评价服务。

　　20.物业服务企业，主管部门在物业管理活动中存在违反行为如何处理？

　　答：物业服务企业未在约定期限或者合理期限退出，或者擅自撤离、停止物业服务的，由县级人民政府城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，由县级人民政府城市管理部门处以五万元以上二十万元以下的罚款。

　　市、县（区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关部门及其工作人员在物业管理活动中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，由有关机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。