龙子湖区物业管理工作实施意见

为进一步加强物业管理，维护物业管理各方的合法权益，营 造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理 条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，以及蚌埠市人民政府《关于进一步加强物业管理意见》，结合我区当前实际，制定本实施意见。

第一章   物业属地管理

第一条 李楼乡人民政府、各街道办事处（中心）、社区对辖区内新老交付生活小区履行物业属地管理职责，负责辖区内生活小区物业服务企业监督、指导、考核、参与前期物业服务招投标、小区交付备案、专项维修资金使用审核等工作。

第二条 区住房城乡建设交通局负责全区物业属地管理的监督、指导工作，支持乡街（中心）在辖区内开展属地物业管理工作。

第三条 各职能部门应在各自职能范围内赋予乡街（中心）、社区相应权力，支持乡街（中心）、社区开展物业管理相关工作。

  第二章 业主自治管理

第四条  各乡街（中心）、社区应加强对具备条件生活小区的业委会（环境与物业管理委员会）的筹建工作，全区符合条件的生活小区应在三个月内完成业主委员会或环境与物业管理委员会的规范成立，覆盖率100%达标。

第五条  社区应加强对业主委员会和物业服务企业 的指导和监督，建立健全社区、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。社区要参与业主委员会成员的推选把关，社区班子成员要通过法定程序兼任业主委员会成员，不具备成立业主委员会的生活小区，社区要负责成立环境与物业管理委员会，社区主任担任环境和物业管理委员会主任，督促物业服务企业认真履行职责。

第六条 业主委员会或环境与物业管理委员会应加强对业主参与小区管理的宣传教育，倡导“花钱买服务”的理念，及时履行交纳物业服务费用的义务；按照逐步推进的原则，二年内实现所有生活小区物业管理完全市场化全覆盖。

第三章  物业服务企业管理

第七条   各乡街（中心）、社区参与前期物业服务招投标管理，配合区住房城乡建设交通局对物业服务招标人的物业服务收费标准、招标方案进行审核。

第八条   成立业主委员会、环境与物业管理委员会的生活小区重新选聘物业服务企业的，应充分筛选、好中选优，选聘信誉好的物业服务企业。

第九条  实行物业服务合同履约保证金制度。在合同签订 前，物业服务企业应按合同面积向乡街（中心）交纳履约保证金：新小区面积10万平方以上的要缴纳不低于10万元的履约保证金，新小区面积低于10万平方米的要缴纳不低于5万元的履约保证金，对于已经入驻的物业企业收取履约保证金，10万平方以上生活小区收取6万元履约保证金，10万平方以下生活小区收取3万元履约保证金，以有效防止物业企业随意弃管现象和保障物业企业退管后矛盾纠纷的处理（履约保证金制度另行下发）。

第十条  建立物业服务第三方评估制度。业委会（环境与物业管理委员会）、乡街（中心）、社区、区住房城乡建设交通局可委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业的服务质量开展评估。乡街（中心）、社区、区住房城乡建设交通局应加强对评估结果的运用，对于综合考核优秀的物业企业，给予相应的奖励（考核细则另行下发）。

第十一条   建立物业服务企业诚信档案，对物业服务企业、 物业服务项目负责人实行动态管理。诚信信息与物业服务招投 标、物业服务项目承接和物业服务企业清退相挂钩（诚信细则另行下发）。

第十二条   对法律法规规定的物业管理区域内的禁止行为。 物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，记入物业服务企业诚信档案， 区有关部门应按相关规定予以处理。

第十三条  业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，物业服务企业应当要求办理登记手续，签订装饰装修服务协议，事先告知住宅装饰装修的禁止行为和注意事项，并定期将住宅室内装饰装修登记情况报告区住房城乡建设交通局。

第十四条  物业服务企业有下列情形之一的，应当在十五日内退出物业管理区域：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁定物业服务企业应当 退出的；

（三）物业服务企业营业执照被依法吊销；

（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。 新物业服务企业和原物业服务企业在退出物业管理项目前应当明确具体交接事项。

第十五条 物业服务企业退出时，应向业主委员会（环境与物业管理委员会），履行下列交接义务：

（一）移交物业服务档案资料和物业服务用房，服务期间财务档案；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）移交预收、代收的物业服务费、电梯费、企业垫付费 用等相关费用；

（四）物业服务合同约定的其他事项。

第十六条 乡街（中心）、社区应严格按照《龙子湖区生活小区物业服务企业考核办法》，加强对物业服务企业的考核工作，自行制定的考核细则应及时向区规范物业管理工作领导小组报备。区规范物业管理工作领导小组依据乡街（中心）、社区的考核结果，作为对物业服务企业表彰的依据之一。

第十七条 物业管理区域内发生物业企业不履行职责造成严重违反物业管理行为的，经区规范物业管理专项行动领导小组研究确认的，物业企业在龙子湖区区域范围三年内不得承接物业管理项目。

第四章   生活小区分类管理

第十八条 商住小区、安置小区、散住楼等不同生活小区，根据物业服务收费标准、专项维修资金缴纳、配套物业服务用房等不同情况，实行分类管理。

第十九条 凡物业服务收费标准低于0.3元/㎡·月的老旧生活小区，以“业主自愿、政府引导”为原则，二年内逐步提升物业服务标准，相应提高物业服务收费标准。具体办法由乡街（中心）、社区报区规范物业管理工作领导小组会商制定。

第二十条 新交付安置小区，业主必须按规定缴纳住宅专项维修资金及相关物业服务费用。

第二十一条 乡街（中心）、社区应根据辖区内散住楼的分布和规模大小，统筹散住楼的物业管理工作。以业主自愿为原则，倡导统合交由一家或几家物业服务企业不同管理形式，规范和提升散住楼的物业管理水平。

第二十二条 对于实施物业管理的老旧生活小区，区政府第一年按0.25元/㎡的物业管理经费补贴拨付给乡街（中心）物业服务中心，第二年起根据物业企业日常考核情况经区政府研究统一拨付给乡街（中心）物业服务中心专项奖励资金，用于各乡街（中心）实施考核奖励。

第五章   公建配套管理

第二十三条 乡街（中心）、社区应参与新建小区配套房屋交付备案管理工作，同步做好社区用房、物业服务用房及其他公建配套设施移交接管的组织实施和监督指导工作。

第二十四条 已交付生活小区的公建配套已由土地出让合同及相关文件明确产权归属，被挪作他用或占用的，或经区规范物业管理工作领导小组认定其产权归属仍被侵占的，产权归属单位应通知侵占单位退还并恢复原状，限期移交，乡街（中心）、社区应予监督指导。逾期不退还和移交的，或存在争议的，产权归属单位可通过诉讼途径解决。

第六章  车位（库）、停车管理

第二十五条  为了破解老百姓停车难的问题，规范全区住宅小区停车秩序，最大限度利用好资源，结合我区实际，制定了住宅小区停车管理指导意见。（小区停车管理指导意见另行下发）

第七章  监督管理

第二十六条  业主应自觉交纳物业服务费，不得以超出物业服务范围内的事由拒缴物业管理费，对拒不缴纳物业服务费的业主，支持物业服务企业通过诉讼方式解决，并依据判决结果纳入居民诚信系统管理。 

第二十七条  物业服务企业应按照规定定期公示收支情况，区住建交通局配合乡街（中心）定期审计物业服务企业收支情况，并在小区内公示，确保费用公开透明使用规范。

第二十八条  推进综合管理进社区，重点加强小区毁绿、破墙开门、损坏房屋承重结构、乱停车等常见问题的综合执法处置。

第二十九条  建立“条块结合、以块为主，重心前移、属地 管理”的物业管理纠纷人民调解机制。健全区、乡街（中心）、社区 三级物业纠纷调解组织网络，做到一般物业纠纷不出社区，较大纠纷不出街道（中心）。利用一年时间实现区、乡街（中心）、社区三级人民调解组织全覆盖。

第三十条  自2019年10月1日起，物业服务企业应当与新成立的业主委员会（环境与物业管理委员会）重新签订服务合同，不重新签订合同的应依法解除合同，通过市场重新招聘物业服务企业。

第三十一条  区物业行业协会应当加强行业自律管理，建立 自律管理制度，倡导物业服务企业加入行业协会，促进行业健康 发展。

第八章    附 则

第三十二条  本实施意见（试行）自2019年6月1日起执行，由区规范物业管理工作领导小组办公室负责解释。