蚌埠市人民政府办公室关于印发蚌埠市物业专项维修资金管理办法的通知

 蚌埠市人民政府办公室

关于印发蚌埠市物业专项维修资金

管理办法的通知

蚌政办〔2024〕1号

 

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

《蚌埠市物业专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

 

 

蚌埠市人民政府办公室 

2024年1月5日 

（此件公开发布）

 

蚌埠市物业专项维修资金管理办法

 

第一章  总  则

第一条  为了加强对物业专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市城市规划区范围内维修资金的交存、管理、使用和监督。

本办法所称维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条  市住房和城乡建设行政管理部门是本市维修资金的行政主管部门，负责指导、监督本市维修资金的管理工作。其所属的市物业专项维修资金管理中心具体负责维修资金的存储、核算、资金拨付；负责对各区维修资金管理、使用业务进行指导、检查、监督、考核等工作。

区物业管理行政管理部门负责本辖区内维修资金的管理、监督、协调和使用审核工作。

街道办事处、乡镇人民政府协助做好本辖区内维修资金管理、应急使用等工作。

财政、审计、自然资源和规划、市场监管、应急等部门以及消防救援机构，按照各自职责做好维修资金监督管理的相关工作。

第五条  市住房和城乡建设行政管理部门应当加强维修资金信息化建设，建立维修资金管理系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，并运用互联网、手机应用等方式，为业主提供维修资金交存、使用和查询等服务。

市住房和城乡建设行政管理部门、不动产登记机构应当实时将商品房预售网签合同备案、不动产登记等信息共享至市大数据平台，便于维修资金管理部门查询和使用。

 

第二章  交  存

第六条  住宅、非住宅物业的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。

第七条  首次维修资金的交存标准：

（一）配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米100元的标准交存；未配备电梯的，由业主按照建筑面积每平方米50元的标准交存；

（二）物业管理区域内具有单一产权且与其他物业不具有共用部位的住宅、非住宅物业，由业主按照建筑面积每平方米40元的标准交存，专项用于物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造；

（三）地下空间用于出售或者出租等经营行为的车位、车库等建（构）筑物，由业主按照建筑面积每平方米50元的标准交存，专项用于地下空间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；

（四）出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金；

（五）物业所有权转让时，原物业未交存维修资金的，由转让方或者受让方按照本条相应标准交存。

市住房和城乡建设行政管理部门应当根据实际情况适时调整维修资金的交存标准。

第八条  业主交存的维修资金属业主共有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第九条  新建房屋首次维修资金，由业主在房屋交付前，交存至维修资金专户。

已售公有住房的业主和售房单位应当在办理不动产权属转移登记前，将首次维修资金交存至维修资金专户。

地下空间用于出售或者出租等经营行为的车位、车库等建（构）筑物首次维修资金，由业主在办理不动产权属登记前，交存至维修资金专户。

第十条  不动产登记机构在办理不动产权属登记时，应当核验维修资金交存情况，业主、公有住房售房单位未按照本办法足额交存维修资金的，不予办理不动产权属登记，并及时反馈维修资金管理部门。

建设单位、物业服务企业等单位不得代收维修资金。建设单位、征收安置单位在交房时应当查验维修资金交存情况，未按照本办法规定交存维修资金的，建设单位、征收安置单位不得将房屋交付业主。

第十一条  维修资金管理部门收取维修资金，应当向交存人出具省人民政府财政部门统一监制的维修资金专用票据或者电子票据。

第十二条  业主分户账面维修资金余额低于首次交存额的30％时，应当及时续筹。续筹有困难的业主，经所在单位证明，可以由业主及其配偶申请提取其个人住房公积金账户内的存储余额。续筹的维修资金存入个人业主维修资金分户账。

维修资金续交的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施；未产生业主委员会的，维修资金续交的标准和方案由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府拟定，并组织召开业主大会决定后，由街道办事处、乡镇人民政府具体实施。

第十三条  物业共用部位、共用设施设备产生的收益，扣除合理成本之后，属于业主共有，按照业主大会决议进行处置。

公共收益纳入维修资金的，由维修资金管理部门按照物业管理区域设立独立账目，用于物业管理区域内涉及全体业主的共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

首次建立物业管理区域公共收益单独账目前，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况检查，并将检查情况向全体业主公布。检查结果作为公共收益独立账目期初数。

 

第三章  管  理

第十四条  市住房和城乡建设行政管理部门应当通过公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定维修资金的专户管理银行，并签订专户管理协议。在专户管理协议中可以约定专户管理银行协助办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、对账、查询以及聘请第三方监督等服务事项。

开立维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，并按照幢、户设置明细账目；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账；已售公有住房维修资金应当按照售房单位设账，按照幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按照房屋户门号设分户账。

维修资金应当自存入专户之日起记账到户，增值收益分配记账到户。

第十五条  在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家规定将维修资金用于购买一级市场国债或者在专户商业银行定存。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

禁止任何单位和个人出借、挪用维修资金以及增值部分。

第十六条  维修资金管理部门必要的管理费用由同级财政部门予以保障。

第十七条  业主转让物业时，应当结清维修资金；维修资金尚有结余的，应当随物业所有权同时转让过户；未交存维修资金的，应当由转让双方协商后在办理物业转让手续前交存。未结清、未足额交存维修资金的，不动产登记机构不予办理物业转让手续。

单位购买住房时，已足额交存维修资金，再按照房改政策出售的，售房单位和购房人不再按照出售公有住房的规定交存维修资金，售房单位原交存的维修资金应当随房屋所有权同时转让过户给购房人。

办理维修资金过户手续应当提供下列材料：

（一）不动产权证书；

（二）买卖双方身份证明；

（三）存量房买卖合同；

（四）公有住房出售价格审批表（属于本条第二款情形的需提供）。

第十八条  物业因征收或者其他原因灭失的，应当将业主交存的维修资金账面余额返还业主。

业主申请返还维修资金应当提供下列材料：

（一）物业所有权人身份证明；

（二）拆迁协议书或者房屋灭失证明；

（三）其他相关材料。

 

第四章  使  用

第十九条  维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。但因实施维修、更新和改造确需开展勘察、鉴定、设计、监理、概（结）算编制、概（结）算审核等活动所产生的费用，可以在维修资金中列支。

经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主决定，可以使用维修资金购买共有部分的专项维修保险。

第二十条  维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则。

第二十一条  下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和日常运行费用；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十二条  物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：

（一）属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢或者多幢房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢或者多幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该单元内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；属于单元内一侧或者一层房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧或者该层房屋的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有的共用部位、共用设施设备，由相邻业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（五）单幢房屋外墙面的维修，由维修涉及范围垂直各层业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（六）单幢房屋屋面的维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担；

（七）物业管理区域内地下空间车位、车库等建（构）筑物的共用部位、共用设施设备，由地下空间车位、车库等建（构）筑物的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

第二十三条  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及尚未交存维修资金的物业，其所有权人应当按照物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用；涉及业主维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十四条  维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

单项维修工程费用在5千元（含）以上的，申请人可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；单项维修工程费用在20万元（含）以上的，可以聘请监理公司实施监理；单项维修工程费用在10万元（含）以上的，可以采取公开招标方式选择施工单位。

第二十五条  申请使用业主交存的维修资金，业主委员会为维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府确认后，居（村）民委员会、相关业主以及其他管理人可以成为申请人。

（一）未成立业主大会的；

（二）业主委员会未履行或者不能正常履行申请人职责的；

（三）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

第二十六条  申请使用业主交存的维修资金，按照以下程序办理：

（一）申报维修项目。

申请人向区物业管理行政管理部门申报维修项目，区物业管理行政管理部门组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围和分摊方式。

（二）制定使用方案。

经确认属于维修资金使用范围的，申请人根据维修和更新、改造的项目制定维修资金使用方案。使用方案应当包括项目基本情况、维修方案、费用预算、列支范围、施工单位的选择方式等内容。

（三）业主表决通过。

使用方案应当向维修资金列支范围内的业主公示5日以上，由申请人组织业主表决，经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

使用方案表决通过后，需要通过公开招标方式选择施工单位的，由申请人依法组织实施，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标投标活动结束后，申请人应当将中标结果向维修资金列支范围内的业主公示，公示期不少于5日。

（四）审核确认。

申请人持维修资金使用申请表、列支范围内的业主清册、使用方案、业主表决材料、公示材料、施工合同等材料向区物业管理行政管理部门申请列支。区物业管理行政管理部门应当在收到申请人提交的申请材料后2个工作日内完成审核工作。不符合要求的，向申请人说明并提出补正意见。

（五）组织实施。

申请人按照使用方案组织实施，并负责施工全过程的监督管理工作。工程完工后，申请人应当组织竣工验收，并出具验收合格意见。

涉及电梯重大维修和更新、改造的，应当由市场监管部门出具验收报告；涉及消防设施设备维修和更新、改造的，应当由具有消防执法资格的主体出具复查意见。市场监管部门、具有消防执法资格的主体自收到申请之日起2个工作日内完成验收或者复查工作。经验收或者复查不合格的，提出整改意见。

工程竣工验收合格后，申请人应当将维修项目工程决算书、竣工验收等材料向维修资金列支范围内的业主公示，公示期不少于5日。

（六）划拨资金。

公示期满无异议或者异议不成立的，申请人持维修项目工程决算书、竣工验收材料、公示材料、工程费用发票等材料向区物业管理行政管理部门申请划拨资金；区物业管理行政管理部门应当在收到申请材料后2个工作日内完成审核工作。审核通过后，将维修资金的使用和拨付情况在区人民政府和市住房和城乡建设行政管理部门官方网站公示7日。公示期满无异议或者异议不成立的，出具《物业专项维修资金拨付单》；市物业专项维修资金管理中心在收到《物业专项维修资金拨付单》等材料后2个工作日内划拨资金。

第二十七条  物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造涉及已售公有住房的，按照下列规定办理：

（一）申请使用业主交存的维修资金的，按照本办法第二十五条、第二十六条的规定办理；

（二）申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，公有住房售房单位为申请人，按照本办法第二十六条第一项、第二项、第四项（业主表决材料不需提供）、第五项、第六项的规定办理。

第二十八条  申请使用公有住房售房单位交存的维修资金时，公有住房售房单位已经破产或者改制的，按照下列规定办理：

（一）售房单位已经破产或者改制的，由其破产留守处、上级主管部门或者改制文件中确定的相关责任单位作为申请人，按照本办法第二十六条第一项、第二项、第四项（业主表决材料不需提供）、第五项、第六项的规定办理。

（二）破产留守处、上级主管部门已撤销或者改制文件中未明确相关责任单位的，业主委员会、居（村）民委员会、相关业主、其他管理人可以按照顺位依次成为申请人，并按照本办法第二十六条的规定办理。

第二十九条  公有住房售房单位在我市维修资金专户设立前，按照原有关房改文件的规定，从已售公有住房售房款中提取的维修资金应当专户存储，专款专用。

公有住房售房单位未提取维修资金进行专户存储或者将维修资金挪作他用的，售房单位应当补建。

公有住房售房单位在破产或者改制前应当将自管的维修资金存入市维修资金专户。

第三十条  已售公有住房上市后，从已售公有住房售房款中提取的维修资金，仍使用于该物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

第三十一条  发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业或者其他管理人，应当立即采取防范措施，并告知业主委员会，由业主委员会按照应急使用程序直接使用维修资金。尚未产生业主委员会或者业主委员会未按照规定履行应急申请使用职责的，物业服务企业或者其他管理人应当告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，由街道办事处、乡镇人民政府确认后按照应急使用程序代为维修，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。

（一）电梯运行系统中涉及的设施设备损坏无法正常使用的，或者存在重大安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见的；

（二）消防设施设备发生故障无法正常使用的，或者存在安全隐患并由具有消防执法资格的主体出具责令限期整改通知书的；

（三）屋面和外墙损坏、渗漏，共用排水设施因坍塌、爆裂等造成功能障碍以及不属于相关专业经营单位承担的供水、供电、供气等共用设施设备发生损坏，严重影响业主生活，经居（村）民委员会核实的；

（四）楼体外立面、饰面、公共构件存在脱落危险，小区围墙、公共护（围）栏损坏严重或者有倒塌危险，玻璃幕墙炸裂、地面塌陷等危及公共安全，经居（村）民委员会核实的；

（五）经其他主管部门认定的危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第三十二条  应急使用维修资金，按照以下程序办理：

（一）申请。

业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府持应急使用申请表、应急维修方案（包括维修和更新、改造方案、工程预算、施工单位的选择方式、列支范围等内容）以及有关单位出具的检验检测、鉴定、检查、证明等材料向区物业管理行政管理部门提出应急使用申请。

涉及电梯更新、改造和重要部件维修以及消防设施设备维修和更新、改造的，申请人应当分别向市场监管部门、具有消防执法资格的主体书面报告。市场监管部门、具有消防执法资格的主体应当及时现场勘查，提供技术指导，并出具书面核实意见。申请人也可以委托第三方专业机构出具检测维修意见，报相关监管部门审核。

（二）审核确认。

区物业管理行政管理部门接到申请后，立即对申请材料进行审核，并在1个工作日内完成审核工作。不符合条件的退回申请，并说明原因。

（三）组织实施。

业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府按照本办法第二十六条第五项的规定组织实施。

组织维修的同时，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将应急维修方案以及有关单位出具的检验检测、鉴定、检查、证明等材料向维修资金列支范围内的业主公示，公示期不少于5日。在公示期间，业主提出的建议或者异议，业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当作出解释说明。

（四）拨付资金。

公示期满无异议或者异议不成立的，按照本办法第二十六条第六项的规定划拨资金。

第三十三条  发生特别紧急情况，不及时排除险情，将严重危及人民群众生命和财产安全或者给业主正常生产生活造成严重影响的，应当由业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府向区物业管理行政管理部门紧急报告，经区物业管理行政管理部门核实后，可以先行组织抢修，在维修工程竣工验收合格后再补办应急维修的相关材料。

第三十四条  业主委员会、公有住房售房单位以及其他管理人可以制定年度维修资金使用计划，经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

下一年度维修资金使用计划应当于每年第四季度上报区物业管理行政管理部门。

第三十五条  维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金，应当支付到工程合同约定或者指定的勘察、鉴定、设计、维修、审价、监理等单位账户中。

第三十六条  申请人应当对申请使用材料的真实性、合法性、有效性负责。隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

第三十七条  业主、申请人因物业共用部位、共用设施设备的维修以及维修资金的使用等发生纠纷的，可以通过协商解决，不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第三十八条　下列资金应当纳入维修资金滚存使用：

（一）维修资金存储利息；

（二）利用维修资金购买国债等的增值收益；

（三）业主大会决定纳入维修资金的公共收益；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

 

第五章  监  督

第三十九条  业主委员会可以查询本物业管理区域内维修资金的交存、使用以及结存总额等情况，并每半年一次在物业管理区域内向业主公示，接受业主的监督。

业主对维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向市住房和城乡建设行政管理部门申请重新复核。业主委员会和市住房和城乡建设行政管理部门应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。

业主未交存维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第四十条  维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十一条  维修资金的财务管理和会计核算，应当执行财政主管部门的规定。

财政主管部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十二条  维修资金专用票据的领取、使用、保存和核销，应当按照省、市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

 

第六章  附  则

第四十三条  本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四十四条  怀远县、五河县、固镇县维修资金的交存、管理、使用和监督，参照本办法执行。

第四十五条  本办法自2024年3月1日起施行，有效期5年。2011年1月4日蚌埠市人民政府办公室印发的《蚌埠市住宅专项维修资金管理办法》（蚌政办〔2011〕2号）同时废止。